„Schön sein reicht nicht für eine Metropole“

Als Fondsmanager des Deka-ImmobilienMetropolen haben Sie viele Weltstädte gesehen. Welche hat Sie persönlich besonders beeindruckt? 

Ich habe einige Jahre in Tokio gelebt und bin sehr gerne in Asien. In Australien bewegt sich auch viel, Teile der USA sind hochinteressant. Und Europa hat sowieso beeindruckende Metropolen. Den einen Ort, zu dem es mich immer wieder zieht, gibt es eigentlich nicht. Im Gegenteil, ich finde es interessant, neue Eindrücke in aller Welt zu gewinnen und zu vergleichen, wie sich die Metropolen verändern. 

Gut, versuchen wir es anders. Wir geben Ihnen ein Flugticket, um eine Metropole zu besuchen. Wohin fliegen Sie?

Dann würde meine Affinität zu Asien den Ausschlag geben und Singapur wäre das Reiseziel. Als Hafenstadt ist Singapur traditionell eine freie Stadt, sehr weltoffen und international. Singapur hat tolle Universitäten mit vielen klugen Köpfen, ist Finanzzentrum Asiens, eine Stadt mit viel Grün, einer niedrigen Kriminalitätsrate und einer hohen Dynamik. Als Investor muss man zwar beachten, dass die Stadt nur etwa 15 Meter über dem Meeresspiegel liegt, was angesichts des Klimawandels zu Problemen führen könnte. Dennoch wird Singapur in den nächsten 50 bis 100 Jahren ganz vorne mitspielen.

Sie denken in derartigen Zeitspannen?

Immobilien sind ein Investment für Generationen. In Europa verdanken viele wohlhabende Familien ihr Vermögen nicht zuletzt ihrem Immobilienbestand, der über Jahrzehnte und Jahrhunderte kontinuierlich Erträge erwirtschaftet und Wertzuwächse erzielt hat. Privatanleger halten einen offenen Immobilienfonds nicht unbedingt 50 Jahre oder länger. Aber auch sie sehen in Immobilien den verlässlichen, stabilen Anker in ihrem Portfolio.

Foto: Deka

Marcel Hagen: Seit 2006 ist er bei Deka Immobilien und seit Januar 2020 Fondsmanager des Deka-ImmobilienMetropolen.

Der Deka-ImmobilienMetropolen hat bislang aber nicht in Singapur investiert.

Richtig, die Renditen sind aktuell leider zu niedrig. Das heißt, die Relation von Kaufpreis zu Mieteinnahmen ist für uns nicht attraktiv. Wir beobachten den Markt und würden gerne zugreifen, wenn sich eine Gelegenheit bietet. Aber wenn Sie mir statt eines Flugs eine Zugfahrt spendieren, kommen wir schnell zu einer ­Metropole, die mich persönlich beeindruckt und in der wir auch investieren.

Wir sind gespannt: Wohin geht die Reise?

Nach Paris, denn das ist eine echte Erfolgsgeschichte. Die Stadtplanung hat sehr effizient viele Grünflächen in der Stadt geschaffen. Der Autoverkehr wird im Gegenzug immer mehr aus dem Zentrum gezogen, es gibt wachsende verkehrsfreie Areale. Das Ergebnis: weniger CO2-Ausstoß, bessere Luft, höhere Lebensqualität. Hinzu kommen die bekannten Qualitäten in Kunst und Kultur sowie die Wirtschaftskraft. Und Paris ist als Hauptstadt politisches und administratives Zentrum des Landes. Kurz gesagt: Paris hat viel Power. Paris zählt wie auch London und New York für den Deka-ImmobilienMetropolen zu den Top-Standorten. 

Wie halten Sie es mit potenziellen Metropolen von morgen, aufstrebenden Städten wie Perth, Porto oder Málaga?

Das mögen spannende Städte sein, in die andere Immobilienfonds selektiv investieren. Wir aber nicht. Wir beleuchten bei der Standorteinstufung die vier Aspekte Urbanisierung, Ökologie, New Work und Globalisierung mit einer Reihe von Kennzahlen. Denn nur schön sein reicht nicht für eine Metropole der Zukunft. Málaga beispielsweise wird nie Madrid einholen, da die spanische Hauptstadt viel mehr Dynamik hat. Madrid ist Regierungssitz, hat eine bedeutende Universität, eine wachsende Bevölkerung und hohe Wirtschaftskraft. Auch was Digitalisierung, Direktinvestitionen, Kulturangebot oder den Anteil an der Landesbevölkerung angeht, bestehen bedeutende Unterschiede. Außerdem ist der Markt für Büroimmobilien in Madrid viel liquider, was bei unseren Objektgrößen von durchschnittlich mehr als 50 Millionen Euro wichtig ist. 

Dann sind vermutlich alle Hauptstädte im Vorteil, wenn es um die Qualifikation für den Deka-ImmobilienMetropolen geht.

Richtig. Aber es geht auch nicht ausschließlich um die Wirtschaftskraft oder politische Bedeutung einer Stadt, sondern um eine Vielzahl von Kriterien. Bleiben wir bei Madrid und nehmen den Faktor Ökologie. Ende Mai ist die erste Hitzewelle des Jahres über Spanien gezogen, die Phasen mit schwer erträglichen Temperaturen werden immer länger und intensiver. Setzt sich dieser Trend fort, könnte die spanische Metropole an Lebensqualität und Anziehungskraft verlieren. 

Stichwort Anziehungskraft: Wie beeinflusst die aktuelle US-Politik die Attraktivität amerikanischer Metropolen?

Bislang zählen hohe Freiheitsgrade im persönlichen Bereich, dem Unternehmertum und der Forschung zu den großen Stärken von US-Metropolen. Umso tragischer ist es, was jetzt beispielsweise an den Hochschulen das Landes passiert. In Boston basiert der wirtschaftliche Erfolg in weiten Teilen auf den Universitäten Harvard und MIT. Talente aus aller Welt wollen dort studieren. Nach der Uni wechseln viele von ihnen zu den Start-ups in der Stadt, weil sie die attraktiven beruflichen Optionen und die hohe Lebensqualität schätzen. Wenn das irgendwann nicht mehr der Fall ist, wählen sie andere Städte. Die Metropolen stehen in einem globalen Wettbewerb um Talente und die Ansiedlung von Unternehmen. Wir beobachten das als Investoren sehr genau.

Was heißt beobachten konkret?

Bei unserem Städte-Scoring können wir zum einen auf aktuelle Entwicklungen reagieren, zum anderen führen wir alle drei bis fünf Jahre eine grundlegende Überprüfung des Ratings durch.

Wie wirkt sich die Bewertung der Metropolen auf die Fondszusammensetzung aus?

Das Scoring der Metropolen ist die Vorselektion, die den Deka-ImmobilienMetropolen von anderen offenen Immobilienfonds abhebt. Weil wir wählerischer vorgehen, ist unser Anlageuniversum fokussierter. Die erfolgversprechendsten Metropolen unterteilen wir wiederum in drei Kategorien: In Top-Märkte wie Paris fließen 40 bis 60 Prozent der Anlegergelder, auf die breite Basis wie Amsterdam entfallen 30 bis 50 Prozent und Nischen à la Prag liegen bei 10 bis 20 Prozent. 

Sie kaufen aber keine Städte, sondern Immobilien. Wie selektieren Sie dabei?

Risikobegrenzung steht bei unserer Auswahl an oberster Stelle, deshalb suchen wir absolute Core-Immobilien, wie wir sagen. Das heißt neuwertige, ökologisch effiziente Objekte in Top-Lagen mit Schwerpunkt auf Büros. Wir erwarten eine hohe Aufenthaltsqualität in der Fläche, die Kreativität und Austausch fördert. Einladende Räume mit viel Licht und freundlichen Farben sind gefragt, damit die Beschäftigten gerne zur Arbeit kommen. Wir sind sehr wählerisch beim Ankauf. Im vergangenen Jahr habe ich mehr als 100 Immobilienangebote aus der ganzen Welt auf meinem Schreibtisch geprüft. Rund 20 davon habe ich gemeinsam mit meinen Kollegen vom An- und Verkauf vor Ort genauer unter die Lupe genommen, und schließlich haben wir vier Objekte für den Deka-ImmobilienMetropolen gekauft. 

Foto: Deka

„Theodore“ in Paris: Die zentral gelegene Büroimmobilie liegt im historischen Finanzdistrikt im 9. Arrondissement und wurde 2017 umfassend renoviert – die vermietbare Gesamtfläche von etwa 3.400 m² verteilt sich auf zwei unter- und sieben oberirdische Geschosse mit angrenzendem Innenhof.

Können Sie uns ein Beispiel für ein typisches Objekt geben?

Ein Paradebeispiel ist unser „Theodore“, den wir 2020 erworben haben. Es handelt sich um eine Büroimmobilie im 9. Arrondissement von Paris nahe dem Bahnhof Saint-Lazare. Das ist eine sehr begehrte, lebendige Lage, voller Start-ups und kleiner Restaurants. Zum Zeitpunkt unseres Kaufs war „Theodore“ das Headquarter von Adidas in Frankreich, auch Zinédine Zidane hatte dort sein Büro. Uns überzeugten von Beginn an die hochwertigen, extravaganten Flächen. Dank dieser hatten wir auch keinerlei Probleme, das Objekt nachzuvermieten, als Adidas 2022 ausgezogen ist. Vielmehr konnten wir für unsere Anlegerinnen und Anleger deutlich bessere Konditionen mit dem neuen Mieter aushandeln, was uns in unserer Investmentstrategie bestätigt. Sämtliche Objekte des Portfolios sind seit Fondsstart vor fünf Jahren bis heute voll vermietet.

Es handelt sich aber nicht durchweg um Büros, oder?

Nein, wir investieren auch in Hotels oder Einzelhandel und haben Ende 2024 auch unser zweites Logistikobjekt erworben. Das sehr nachhaltig konzipierte „Green Square Logistics“ liegt in der Nähe des Flughafens von Amsterdam an einem der gefragtesten Logistikstandorte Europas. Es besteht aus zwei miteinander verbundenen Gebäudeteilen mit rund 38.500 Quadratmeter Mietfläche. Es handelt sich aber nicht um eine der typischen Lagerhallen, die so oft am Rande der Autobahn im „Niemandsland“ stehen. Der Hauptmieter Bausch + Lomb aus der Pharmabranche hat vor Ort auch seine Mitarbeiter in modernen und attraktiven Büroräumen untergebracht. Das Objekt ist sehr gut an die Stadt angebunden, ein Wohngebiet ist fußläufig erreichbar – eine echte Seltenheit für Logistik.

Planen Sie den Ankauf weiterer Objekte?

Prinzipiell ja, da wir in den kommenden Jahren mit einem freundlicheren Immobilienmarkt rechnen. Aber es scheitert leider mitunter an den Erwartungen der Verkäufer. Die Nullzinsära ist vorbei und offene Immobilienfonds müssen sich mit ihren Renditen an den Erträgen von Zinsanlagen messen lassen. Wenn Verkäufer zu hohe Preise aufrufen, haut das nicht hin. 

Sie sprechen den Wettbewerb mit Zinsanlagen an: Warum sollten sich Privatanleger bei ähnlichen Renditen für Immobilienfonds statt beispielsweise Festgeld entscheiden?

Wir empfehlen bei der Deka von jeher die breite Streuung der Anlagen, da haben auch Zinsanlagen ihren Platz. Doch gerade heute, in einer Zeit ausufernder Staatsschulden, sollten Anleger auch Sachwerte wie Immobilien berücksichtigen. Spitzenobjekte wie zum Beispiel unseren „Theodore“ in Paris kann man nicht einfach so vermehren, wie es mit Geld möglich ist. Es handelt sich um einzigartige Gebäude von langfristigem Wert, die zudem Schutz vor Inflation bieten können. Mit dem Deka-ImmobilienMetropolen erhalten Anleger die Möglichkeit, sich bereits mit kleinen Beträgen an einem globalen Portfolio exzellenter Immobilien zu beteiligen, die das Bild unserer Städte in Zukunft prägen werden. Ich halte das für eine tolle Anlageidee.