Märkte im Fokus – Deka Immobilienresearch

Makro Research
Deka Immobilien Monitor

Ausgabe Januar 2023

Management Summary

Investmentmärkte

• Globales Investmentvolumen 2022 mit rund 980 Mrd. USD 26% niedriger als im Vorjahr. Rückgang in Nordamerika geringer als in Europa und Asien/Pazifik.

• Deutliche Renditeanstiege in Europa bei Büro, Logistik, Einzelhandel in 1a-Lagen und Nahversorgung, moderate Anstiege bei Hotels und Shopping-Centern. Renditen steigen weiter vor dem Hintergrund der Zinswende.

• Auch in den USA ist mit weiteren Renditeanstiegen zu rechnen, wenn auch nicht mehr im gleichen Ausmaß wie im Vorjahr. In Asien/Pazifik weitere Renditeanstiege vor allem in australischen Märkten.

• Interesse an zertifizierten Gebäuden nimmt weiter zu.

Makro Research
Logistikmärkte Europa

Ausgabe Dezember 2022

Management Summary

Die Nachfrage an Europas Logistikmärkten bleibt hoch. Die Branche dürfte auch die Energie- und Wirtschaftskrise ohne größere Blessuren meistern. Angesichts der geopolitischen Verwerfung infolge des Kriegs in der Ukraine ist die Absicherung der während der Pandemie bereits massiv gestörten Lieferketten noch stärker in den Fokus gerückt. Die Rückverlagerung von Produktion nach Europa ist vermehrt in der Diskussion. Die Verkürzung der Lieferketten, der Ausbau zu Liefernetzwerken und mehr Pufferlager bzw. eine strategische Lagerhaltung dürften sich mittelfristig in der europaweiten Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen niederschlagen. Der Online-Handel bleibt ein Nachfragetreiber, selbst wenn sich zuletzt die Grenzen des Wachstums beispielsweise beim wichtigen Player Amazon gezeigt haben. 

Immobilienresearch Trends
Metropolen: Die Fundamente

Ausgabe 15. Dezember 2022

Management Summary

• Corona hat die Investitionslandschaft unter den großen Metropolen verändert, Inflation und höhere Zinsen stellen den Immobilienmarkt vor neue Herausforderungen.
• Um zu sehen, welche Städte die Widrigkeiten am besten verkraften, werfen wir einen Blick auf die wirtschaftliche Entwicklung in der Vergangenheit sowie die Erwartungen für die Zukunft.
• Vor allem asiatische Städte schlagen sich gut, viele europäische Städte hinken hinterher, denn die Entwicklung auf Stadtebene ist natürlich nicht losgelöst von der nationalen und regionalen Entwicklung.
• Darüber hinaus können aber einige Metropolen die wirtschaftliche Leistung ihrer Staaten deutlich übertreffen, während andere dahinter zurückfallen und gerade bei diesen Outperformern können attraktive Investitionsstandorte zu finden sein.

Makro Research
Hotelmarkt Deutschland

Ausgabe Dezember 2022

Management Summary

• In den ersten neun Monaten 2022 erreichte das Transaktionsvolumen für Hotels 1,2 Mrd. EUR und blieb damit 17% unter dem Vorjahresniveau. Am Investmentmarkt deutet sich zumindest kurzfristig eine weiterhin abwartende Haltung der Anleger an. Sie erwarten höhere Mietabdeckungsfaktoren von den Betreibern und kalkulieren mit weiteren Preisrückgängen am Markt.
• Auf der Angebotsseite führen steigende Bau- und Finanzierungskosten dazu, dass viele Projekte auf den Prüfstand gestellt werden. Die Spitzenrendite für Vier- und Fünf-Sterne-Hotels in den Top-Standorten hat sich im bisherigen Jahresverlauf um 25 Basispunkte auf durchschnittlich 4,5% erhöht. 2023 ist mit weiteren Anstiegen zu rechnen.

Makro Research
Immobilienresearch Regionen: US Standorte

Ausgabe Oktober 2022

Management Summary

Nachwirkungen der Pandemie, die inflationsbedingten Zinsanhebungen der Fed und die damit verbundene wirtschaftliche Abschwächung bremsen derzeit die Erholung des Büromarktes in den USA aus.

Die Entwicklung ist aber keineswegs einheitlich. Immobilien- und volkswirtschaftliche Daten sowie demographische Fakten sollen hier für verschiedene Standorte untersucht werden, um Anhaltspunkte für die Stärken und Schwächen des jeweiligen Marktes zu erhalten.

Es zeigt sich, dass wirtschaftliche Stärke kein Garant für eine gute Beschäftigungsentwicklung ist, dass Technologie-Standorte nicht immer vorn liegen, und dass kleinere Standorte derzeit den großen häufig den Rang ablaufen.
Auch sind die größten Städte nicht unbedingt die teuersten und ein hohes Einkommen garantiert nicht, dass Wohnraum erschwinglicher wird.

Insgesamt zeigt sich, dass es keine klaren Gewinner gibt, sondern die Vor- und Nachteile eines Standorts immer noch gründlich abgewogen werden müssen.

Immobilien Trends
Life Science-Immobilien

Ausgabe September 2022

Management Summary

Insbesondere durch die Corona-Pandemie, aber auch als Folge des demografischen Wandels und durch Digital Health, d.h. die Digitalisierung von Gesundheitstechnologien, steht die Gesundheitsbranche vor großen Herausforderungen und Veränderungen. Dies betrifft vor allem den Teilbereich „Life Science“. Unter diesem Oberbegriff werden verschiedene forschungsintensive Biowissenschaften zusammengefasst, z.B. Biomedizin, Pharmazie, Biochemie, Molekularbiologie, Biophysik.
 
In den USA sind Life Science-Immobilien, d.h. eine Kombination von Büro- und Laborflächen, bereits eine etablierte Assetklasse, in die 2021 gut 21 Mrd. USD investiert wurden. Die Gesundheitsbranche trägt unabhängig von konjunkturellen Einflüssen maßgeblich zum Beschäftigungswachstum bei. Entsprechend wächst der Bedarf an Life Science-Immobilien. Eine vergleichbare Entwicklung wie in den USA dürfte mit Verzögerung auch in Deutschland und weiteren europäischen Kernmärkten einsetzen. Life Science-Immobilien unterschiedlicher Ausprägung bieten institutionellen Investoren die Möglichkeit ihre Portfolios weiter zu diversifizieren.

Makro Research
Hotelmärkte Europa

Ausgabe September 2022

Management Summary

• Die europaweite Nachfrage hat im Laufe der ersten sieben Monate 2022 merklich angezogen. Von der wiedererlangten Reisefreiheit und der aufgestauten Reiselust profitierten insbesondere auch die Feriendestinationen im Süden. In vielen Metropolen mit größerer Abhängigkeit von Geschäftsreisen wurde die hohe Auslastung vor Ausbruch der Pandemie im laufenden Jahr weiter oftmals deutlich verfehlt, wohingegen die durchschnittlichen Zimmerraten nur vereinzelt unterschritten und in einigen Märkten z.T. auch deutlich übertroffen wurden. Die weitere Markterholung von der Gesundheitskrise wird überschattet durch neue exogene Schocks ausgelöst durch den Krieg in der Ukraine. 
• Nach dem Fertigstellungsrekord an neuen Zimmern in 2021 ist mit einer rückläufigen Bautätigkeit zu rechnen. Stark gestiegene Bau- und Finanzierungskosten erschweren den Start neuer Projekte. Deutschland und UK bleiben regionale Schwerpunkte. 
• Der Investmentumsatz mit Hotelimmobilien belief sich im ersten Halbjahr 2022 auf 6,5 Mrd. EUR und lag somit 13,5% unter dem Vorjahresergebnis. Der Zinsschock sorgte für erneute Verunsicherung und geringere Umsätze. Die Spitzenrenditen waren im ersten Halbjahr durch Stagnation bzw. z.T. auch Rückgänge geprägt. Zuletzt stiegen die Ankaufsrenditen jedoch in einigen Märkten u.a. in Deutschland. Wir erwarten im Umfeld steigender Zinsen je nach Markt stabile bzw. leicht steigende Anfangsrenditen.  

Makro Research
Büromärkte weltweit

Ausgabe Juni 2022

Märkte im Umfeld steigender Zinsen

Kaum waren die Büromärkte nach dem Nachfrageeinbruch infolge der Gesundheitskrise wieder auf den Erholungspfad eingeschwenkt, erfolgte im Jahresauftaktquartal in Europa mit dem Angriffskrieg in der Ukraine der nächste Dämpfer für die Wirtschaft. Die geopolitischen Verwerfungen und die negativen Folgen mit Blick auf die Energieversorgung und die gestörten Lieferketten verunsichern die Unternehmen. Die weiter angefachte Inflation hat die Notenbanken zum Vorziehen und zuletzt zum starken Beschleunigen ihrer Zinswenden gebracht einhergehend mit Rezessionsängsten und gravierenden Auswirkungen an den Kapitalmärkten. Anders als zu Beginn der Pandemie steht allerdings nicht mehr generell die Zukunftsfähigkeit von Bürogebäuden in Frage. Zwar ist Homeoffice gekommen um zu bleiben, jedoch im Rahmen von hybriden Arbeitsmodellen. Dem zentralen Büro als Ort der Kommunikation und Innovationsfähigkeit von Unternehmen kommt auch künftig große Bedeutung bei. 

Makro Research
Einzelhandelsmärkte Europa 

Ausgabe April 2022

Auf einen Blick

• Mieten bleiben unter Abwärtsdruck

• Hohe Inflation belastet Verbraucher und schmälert Kaufkraft

• Rückläufiger Bedarf an Verkaufsflächen in Innenstädten und Shopping-Centern durch Online-Boom

• Trend geht weg von monofunktionaler Retailstruktur hin zu Mixed-Used-Objekten mit mehr Risikostreuung

• Nahversorgung als Frequenzanker mit weiterem Mietwachstum und anhaltender Renditekompression

• Stabilisierung der Anfangsrenditen bei Shopping-Centern auf hohen Niveaus, Seitwärtsbewegung auch in 1a-Lagen erwartet

Makro Research
Inflation und Immobilien

Ausgabe Januar 2022

Management Summary

• Die hohen Inflationsraten in Europa und in den USA sind ein kombiniertes Nachfrage- und Angebotsproblem. Bislang folgt der Markt der Einschätzung der Europäischen Zentralbank, dass es sich bei den derzeitigen Inflationsanstiegen um zeitlich begrenzte Entwicklungen handelt. Wichtig für die Inflationsentwicklung 2022/23 sind weniger die coronabedingten Preissteigerungen, sondern mögliche Zweitrundeneffekte. Diese sollten sich im Euroraum zwar in Grenzen halten, dennoch dürfte die Inflation auf einem höheren Niveau als in der Zeit vor der Pandemie liegen.
• Eine Anlage in Immobilien gilt in der Regel als sicher und wertbeständig und wird daher oft als Inflationsschutz gesehen. Ein eindeutiger Zusammenhang der Inflation mit der Wertentwicklung von Immobilien ist jedoch nicht nachweisbar. Wenn die Inflation durch starkes Wirtschaftswachstum getrieben ist, profitieren die Immobilienerträge durch steigende Mieten bzw. Mietertragserwartungen. Wird die Inflation jedoch durch steigende Güterpreise und eher schwächeres BIP-Wachstum angefacht, sind die Auswirkungen für Immobilienerträge eher negativ.
• Die Performance-Werte Offener Immobilienfonds (OIF) mit überwiegend gewerblichen Immobilien im In- und Ausland zeigten in der Vergangenheit einen insgesamt weitgehend gleichen Verlauf mit der Inflation. Auf Portfolioebene bieten – in Abhängigkeit von länderspezifischen Gegebenheiten und der Nutzungsart – indexierte Mietverträge einen Inflationsschutz. Die Inflation in 2021 hat das Renditeniveau der OIFs überstiegen. Ihre grundsätzliche Inflationsresistenz sollte dadurch jedoch nicht in Frage gestellt werden. Durch den langfristigen Anlagehorizont bei OIFs wird dieser Effekt wieder ausgeglichen. 

Immobilienresearch Spezial Metropolen
Urbanisierung - New Work - Globalisierung - Ökologie

Metropolen im 21. Jahrhundert

Die großen Metropolen dieser Welt sind oft wichtige Wirtschaftstreiber ihrer Länder und werden auch als Akteure auf internationaler Ebene immer wichtiger, denn sie ziehen Menschen, Unternehmen und Kapital nicht nur aus dem eigenen Land, sondern aus der ganzen Welt an.
Damit sind sie auch für den Immobilienmarkt interessant, da eine steigende Bevölkerung und die wirtschaftlichen Vorzüge einer Metropolregion die Nachfrage nach Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien unterstützen. Auch für den Hotelsektor spielen sie als Destination für Geschäftsreisende und Touristen eine wichtige Rolle.  Neben Kriterien wie der aktuellen wirtschaftlichen Lage und Immobilienmarkt-Kennzahlen sind vor allem zukunftsorientiertes Denken und Handeln relevant für den nachhaltigen Erfolg einer Stadt und damit für die Nachfrage am Immobilienmarkt. 
 
Mit Urbanisierung, New Work, Globalisierung und Ökologie haben wir vier wichtige Zukunftstrends aufgegriffen, um die Performance von Metropolen auf Nachhaltigkeit zu überprüfen und somit einzuschätzen, ob eine Stadt wichtige Kriterien erfüllt, um ihren Stellenwert in der Welt zu erhalten oder sogar auszubauen. 

Bisher erschienene Ausgaben aus der Researchserie Metropolen:

Immobilienresearch Spezial:
Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel

Ausgabe September 2021

Management Summary

• Die Corona-Pandemie mit Lockdowns und Kontaktbeschränkungen hat binnen kürzester Zeit große Veränderungen
  bewirkt und auch im Lebensmittelhandel zu einer Beschleunigung der Online-Nutzung und zum Ausbau der Online-Kapazitäten bei den großen Einzelhandelsketten geführt. Der Online-Umsatz mit Lebensmitteln erhöhte sich
  2020 um gut 1 Mrd. EUR gegenüber 2019 auf 2,8 Mrd. EUR, ein Anstieg von 56%. Der Anteil am Gesamtumsatz
  stieg auf 2%. Eine Größenordnung wie bei Mode oder Elektronik und Medien dürfte auch bei anhaltendem
  Wachstum nicht erreicht werden.
• Durch seine Robustheit und Krisensicherheit bleibt der Lebensmittelhandel für Immobilieninvestoren eine lohnenswerte Assetklasse und wird seinen Anteil am Einzelhandel-Transaktionsvolumen weiter ausbauen. Dabei profitiert er von langfristigen Mietverträgen und stabilen Mieteinnahmen. Da das Angebot hinter der Nachfrage zurückbleibt, ist mit weiter sinkenden Renditen zu rechnen.

Immobilienresearch Spezial:
Klimaveränderungen und Immobilien

Ausgabe April 2021

Management Summary

• Die Folgen der globalen Erderwärmung treten in allen Wirtschaftsbereichen immer stärker in Erscheinung und fordern die Auseinandersetzung mit den daraus resultierenden Risiken, die künftig bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden müssen.
• Im Pariser Klimaschutzübereinkommen wurde festgelegt, die Erderwärmung in diesem Jahrhundert deutlich unter
  +2 Grad Celsius gegenüber der vorindustriellen Zeit zu halten und empfohlen, ein Ziel von +1,5 Grad Celsius anzusteuern. In Europa hat die EU-Kommission im Dezember 2019 den „Green Deal“ präsentiert. Dabei ist das Ziel eine
  klimaneutrale bzw. treibhausgasneutrale EU bis zum Jahr 2050.