Research & Analysen

Märkte im Fokus – Deka Immobilienresearch

Auf dieser Seite bieten wir Ihnen den schnellen Zugriff auf vielfältige Immobilienmarkt-Publikationen für die Sektoren Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik sowie Immobilienspecials zu unterschiedlichen Themen..



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Makro Research
Einzelhandelsmärkte Europa 

Ausgabe April 2022


Auf einen Blick

  • Mieten bleiben unter Abwärtsdruck
  • Hohe Inflation belastet Verbraucher und schmälert Kaufkraft
  • Rückläufiger Bedarf an Verkaufsflächen in Innenstädten und Shopping-Centern durch Online-Boom
  • Trend geht weg von monofunktionaler Retailstruktur hin zu Mixed-Used-Objekten mit mehr Risikostreuung
  • Nahversorgung als Frequenzanker mit weiterem Mietwachstum und anhaltender Renditekompression
  • Stabilisierung der Anfangsrenditen bei Shopping-Centern auf hohen Niveaus, Seitwärtsbewegung auch in 1a-Lagen erwartet
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Makro Research
Deka Immobilien Monitor - Ausgabe Februar 2022

Management Summary

  • Investmentmärkte: Globales Investmentvolumen 2021 mit rund 1,2 Bio. USD knapp 50% höher als im Vorjahr. Stärkster Anstieg in Nordamerika vor Europa und Asien/Pazifik. Stärkste Umsatzbelebung bei Hotels, geringste bei Büro. Umdenken bei Investoren: Keine Prämie mehr für zertifizierte Gebäude, sondern Abschläge für nicht nachhaltige Objekte (brown discount).
  • Büromärkte: Am Büromarkt hat die Nachfrage 2021 wieder angezogen, der Flächenumsatz blieb in vielen Märkten jedoch weit unter den Vorkrisenniveaus. Qualitative Anforderungen an Bürogebäude steigen. ESG und hybride Arbeitswelten als Treiber.
  • Einzelhandelsmärkte: Flächenbedarf in Innenstädten und Shopping-Centern rückläufig, krisenresistenter Lebensmittelhandel als Frequenzbringer. Trend zu Mixed-Used-Objekten mit mehr Risikostreuung.
  • Hotelmärkte: Städte- und Tagungshotels von Krise besonders betroffen. Zimmerraten in Europa insgesamt vergleichsweise robust. Auslastung hat sich ab Frühsommer stark erholt. Durch krisenbedingte Verzögerungen 2021 neuer Fertigstellungsrekord, Tendenz anhaltend.
  • Logistikmärkte: Hohe Nachfrage angeheizt durch den Online-Boom sorgt für niedrige Leerstände. Anhaltender Aufwärtstrend bei Logistikmieten. City-Logistik mit weiterhin überdurchschnittlichem Mietwachstumspotenzial. Nachhaltigkeit als Herausforderung.
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Makro Research
Inflation und Immobilien

Ausgabe Januar 2022


Management Summary

  • Die hohen Inflationsraten in Europa und in den USA sind ein kombiniertes Nachfrage- und Angebotsproblem. Bislang folgt der Markt der Einschätzung der Europäischen Zentralbank, dass es sich bei den derzeitigen Inflationsanstiegen um zeitlich begrenzte Entwicklungen handelt. Wichtig für die Inflationsentwicklung 2022/23 sind weniger die coronabedingten Preissteigerungen, sondern mögliche Zweitrundeneffekte. Diese sollten sich im Euroraum zwar in Grenzen halten, dennoch dürfte die Inflation auf einem höheren Niveau als in der Zeit vor der Pandemie liegen.
  • Eine Anlage in Immobilien gilt in der Regel als sicher und wertbeständig und wird daher oft als Inflationsschutz gesehen. Ein eindeutiger Zusammenhang der Inflation mit der Wertentwicklung von Immobilien ist jedoch nicht nachweisbar. Wenn die Inflation durch starkes Wirtschaftswachstum getrieben ist, profitieren die Immobilienerträge durch steigende Mieten bzw. Mietertragserwartungen. Wird die Inflation jedoch durch steigende Güterpreise und eher schwächeres BIP-Wachstum angefacht, sind die Auswirkungen für Immobilienerträge eher negativ.
  • Die Performance-Werte Offener Immobilienfonds (OIF) mit überwiegend gewerblichen Immobilien im In- und Ausland zeigten in der Vergangenheit einen insgesamt weitgehend gleichen Verlauf mit der Inflation. Auf Portfolioebene bieten – in Abhängigkeit von länderspezifischen Gegebenheiten und der Nutzungsart – indexierte Mietverträge einen Inflationsschutz. Die Inflation in 2021 hat das Renditeniveau der OIFs überstiegen. Ihre grundsätzliche Inflationsresistenz sollte dadurch jedoch nicht in Frage gestellt werden. Durch den langfristigen Anlagehorizont bei OIFs wird dieser Effekt wieder ausgeglichen. 
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Makro Research
Logistikmärkte Europa

Ausgabe Januar 2022


Management Summary

  • Hohe Nachfrage angeheizt durch den Online-Boom sorgt für niedrige Leerstände.
  • 2021 neuer Fertigstellungsrekord erwartet.
  • Nachhaltigkeit als Herausforderung. 
  • Boom am Investmentmarkt führt zu neuen Tiefständen der Ankaufsrenditen und weiter sinkenden Spreads auf Bürogebäude.
  • Anhaltende Renditekompression und steigende Mieten sorgen kurzfristig für weiterhin hohe Total Returns. Zunehmende Gefahr von Übertreibungen.
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Makro Research
Hotelmarkt Deutschland

Ausgabe Dezember 2021


Management Summary

  • 2021 ist für die Hotellerie aufgrund der Corona-Pandemie ein weiteres schwieriges Jahr. Nach einer Erholung seit Juni sorgen die rasant steigenden Inzidenzen und eine neue Mutation für einen weiteren Dämpfer. Die Erwartungen richten sich verstärkt auf eine Besserung ab dem kommenden Frühjahr. Die hohen Vorkrisenniveaus der Hotelumsätze in den Metropolen dürften erst nach 2023 wieder erreicht werden.
  • Im ersten Dreivierteljahr 2021 war die Auslastung landesweit 15% niedriger als im Vorjahreszeitraum, die Zimmerpreise gaben um 6% nach und der RevPAR blieb 20% hinter dem Vorjahr zurück. Seit Juni hatten sich die einzelnen Monatswerte kontinuierlich verbessert, der September 2021 schnitt gegenüber dem Vorjahresmonat beim RevPAR fast 44% besser ab. 
  • In den ersten neun Monaten 2021 erreichte das Transaktionsvolumen 1,4 Mrd. EUR und blieb damit 15% unter dem Vorjahresniveau. Die Spitzenrendite für Vier- und Fünf-Sterne-Hotels in den Top-Standorten blieb konstant bei durchschnittlich 4,25%. Hier ist 2022 in Abhängigkeit von der Markterholung mit stabilen bis leicht nachgebenden Werten zu rechnen. 
  • Durch die krisenbedingten Verzögerungen könnte es 2022 zu einem Rekord an Neueröffnungen kommen, was in einem eklatanten Widerspruch zu den stark eingebrochenen Umsatz- und Übernachtungszahlen in den vergangenen knapp zwei Jahren und den zu erwartenden Veränderungen bei den Reisegewohnheiten gerade bei Geschäftsreisen steht. Dagegen aufzuwiegen ist jedoch die Schließung oder Umnutzung des älteren Bestands, die Konsolidierung auf der Betreiberseite, die Investitionen in Digitalisierung und Flexibilisierung und die Nutzung zusätzlicher Geschäftsfelder wie Coworking oder Serviced Apartments.
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Makro Research
Hotelmärkte Europa

Ausgabe November 2021


Management Summary

  • Das Übernachtungsgewerbe litt auch im ersten Halbjahr 2021 unter Reiseeinschränkungen und Absagen von Großveranstaltungen. Nach Aufhebung von Lockdown-Maßnahmen haben sich die Märkte seit dem Frühsommer erholt, insbesondere auch in den Ferien-regionen.
  • Mit einer Rückkehr zu den hohen Vorkrisenniveaus in Europas Metropolen rechnen wir überwiegend erst nach 2023. Eine Normalisierung bei Fernreisen und der für die Stadthotellerie bedeutsamen Veranstaltungsbranche (MICE) ist noch nicht absehbar. In Zukunft werden zudem Kosten- und Nachhaltigkeitsaspekte vermehrt im Fokus bei Geschäftsreisen stehen.
  • 2021 wird europaweit ein neuer Fertigstellungsrekord an Zimmern erwartet. Durch die Krise kam es zu Verzögerungen und Verschiebungen von Projekten, auch 2022 wird mit einem anhaltend hohen Zuwachs gerechnet. Insbesondere Projekte in frühem Planungsstand und mit nicht gesicherter Finanzierung sind jedoch rückläufig.
  • Nach dem Einbruch im Krisenjahr 2020 hat sich die Nachfrage am Investmentmarkt im zweiten und dritten Quartal des laufenden Jahres wieder etwas erholt, einhergehend mit stabilen bzw. nachgebenden Renditeniveaus.
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Immobilienresearch Spezial Metropolen
Urbanisierung - New Work - Globalisierung - Ökologie


Metropolen im 21. Jahrhundert

Die großen Metropolen dieser Welt sind oft wichtige Wirtschaftstreiber ihrer Länder und werden auch als Akteure auf internationaler Ebene immer wichtiger, denn sie ziehen Menschen, Unternehmen und Kapital nicht nur aus dem eigenen Land, sondern aus der ganzen Welt an.
Damit sind sie auch für den Immobilienmarkt interessant, da eine steigende Bevölkerung und die wirtschaftlichen Vorzüge einer Metropolregion die Nachfrage nach Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien unterstützen. Auch für den Hotelsektor spielen sie als Destination für Geschäftsreisende und Touristen eine wichtige Rolle.  Neben Kriterien wie der aktuellen wirtschaftlichen Lage und Immobilienmarkt-Kennzahlen sind vor allem zukunftsorientiertes Denken und Handeln relevant für den nachhaltigen Erfolg einer Stadt und damit für die Nachfrage am Immobilienmarkt. 
 
Mit Urbanisierung, New Work, Globalisierung und Ökologie haben wir vier wichtige Zukunftstrends aufgegriffen, um die Performance von Metropolen auf Nachhaltigkeit zu überprüfen und somit einzuschätzen, ob eine Stadt wichtige Kriterien erfüllt, um ihren Stellenwert in der Welt zu erhalten oder sogar auszubauen. 

Bisher erschienene Ausgaben aus der Researchserie Metropolen:

Download PDF: Metropolen Urbanisierung Download PDF: Metropolen New Work Download PDF: Metropolen Globalisierung

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Immobilienresearch Spezial:
Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel

Ausgabe September 2021


Management Summary

  • Die Corona-Pandemie mit Lockdowns und Kontaktbeschränkungen hat binnen kürzester Zeit große Veränderungen
    bewirkt und auch im Lebensmittelhandel zu einer Beschleunigung der Online-Nutzung und zum Ausbau der Online-Kapazitäten bei den großen Einzelhandelsketten geführt. Der Online-Umsatz mit Lebensmitteln erhöhte sich
    2020 um gut 1 Mrd. EUR gegenüber 2019 auf 2,8 Mrd. EUR, ein Anstieg von 56%. Der Anteil am Gesamtumsatz
    stieg auf 2%. Eine Größenordnung wie bei Mode oder Elektronik und Medien dürfte auch bei anhaltendem
    Wachstum nicht erreicht werden.
  • Durch seine Robustheit und Krisensicherheit bleibt der Lebensmittelhandel für Immobilieninvestoren eine lohnenswerte Assetklasse und wird seinen Anteil am Einzelhandel-Transaktionsvolumen weiter ausbauen. Dabei profitiert er von langfristigen Mietverträgen und stabilen Mieteinnahmen. Da das Angebot hinter der Nachfrage zurückbleibt, ist mit weiter sinkenden Renditen zu rechnen.
Download PDF: Immobilienresearch Spezial - Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel 

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Immobilienresearch Spezial:
Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel

Ausgabe September 2021


Management Summary

  • Die Corona-Pandemie mit Lockdowns und Kontaktbeschränkungen hat binnen kürzester Zeit große Veränderungen
    bewirkt und auch im Lebensmittelhandel zu einer Beschleunigung der Online-Nutzung und zum Ausbau der Online-Kapazitäten bei den großen Einzelhandelsketten geführt. Der Online-Umsatz mit Lebensmitteln erhöhte sich
    2020 um gut 1 Mrd. EUR gegenüber 2019 auf 2,8 Mrd. EUR, ein Anstieg von 56%. Der Anteil am Gesamtumsatz
    stieg auf 2%. Eine Größenordnung wie bei Mode oder Elektronik und Medien dürfte auch bei anhaltendem
    Wachstum nicht erreicht werden.
  • Durch seine Robustheit und Krisensicherheit bleibt der Lebensmittelhandel für Immobilieninvestoren eine lohnenswerte Assetklasse und wird seinen Anteil am Einzelhandel-Transaktionsvolumen weiter ausbauen. Dabei profitiert er von langfristigen Mietverträgen und stabilen Mieteinnahmen. Da das Angebot hinter der Nachfrage zurückbleibt, ist mit weiter sinkenden Renditen zu rechnen.
Das ist ein Test

Klimaveränderung_720x960.jpg

Immobilienresearch Spezial:
Klimaveränderungen und Immobilien

Ausgabe April 2021


Management Summary

  • Die Folgen der globalen Erderwärmung treten in allen Wirtschaftsbereichen immer stärker in Erscheinung und fordern die Auseinandersetzung mit den daraus resultierenden Risiken, die künftig bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden müssen.
  • Im Pariser Klimaschutzübereinkommen wurde festgelegt, die Erderwärmung in diesem Jahrhundert deutlich unter
    +2 Grad Celsius gegenüber der vorindustriellen Zeit zu halten und empfohlen, ein Ziel von +1,5 Grad Celsius anzusteuern. In Europa hat die EU-Kommission im Dezember 2019 den „Green Deal“ präsentiert. Dabei ist das Ziel eine
    klimaneutrale bzw. treibhausgasneutrale EU bis zum Jahr 2050.
Download PDF: Immobilienresearch Spezial - Klimaveränderungen und Immobilien
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Deka-Trendmonitoring
Trend Momentum 4. Quartal 2021

Das Deka Trendmonitoring gibt jedes Quartal ein kurzes Blitzlicht zu ausgewählten Mega-Trends und Entwicklungen auf Basis der Präsenz in Fachmedien, Massenmedien, Patenten und wissenschaftlichen Publikationen. Die Trend-Plattform identifiziert hierbei die meistdiskutierten Trends, Akteure und innovativsten Projekte.
 
Das neue Deka-Trendmonitoring gibt einen Überblick über aktuelle Veränderungen in der Trendlandschaft. Themen der aktuellen Ausgabe sind dieses Mal:
Klimawandel, Weltraumtourismus und mentales Wohlbefinden. 


  • Der Klimawandel wird real: Die letzten Monate wurden durch weltweite Extremwetterereignisse und ihre dramatischen Folgen, sowie dem negativen Urteil des Weltklimaberichts zum Erreichen des 1.5 Grad Zieles geprägt. Dies gab den Nachhaltigkeitsthemen wie "Erneuerbare Energien", "E-Mobilität" oder "Entkarbonisierung" weiteren Auftrieb.
  • Die autonome Zukunft nimmt Gestalt an: Die Trends "Autonome Mobilität" und "Autonome Dinge" rücken durch neue Meilensteine auf technologischer und regulatorischer Ebene - wie das vom Bundestag angenommene Gesetz für vollautomatisierte Fahrzeuge (Stufe 4) - wieder stärker in den Fokus der Aufmerksamkeit.
  • Die Ära des Weltraumtourismus beginnt: Das private Weltraumgeschäft "Space Business" erreicht neue Meilensteine mit dem persönlichen Wettlauf der Milliardäre Richard Branson (Virgin Galactics), Jeff Bezos (Blue Origin) und Elon Musk (Space X), Touristen ins All zu befördern. Das sorgt für ein gewaltiges - in Zeiten hoher Aufmerksamkeit auf das Thema Nachhaltigkeit nicht kritikloses - Medienecho sowohl in Fach- als auch Massenmedien.
  • Mentales Wohlbefinden prägt das Gesundheitsbewusstsein: Soziale Isolation und hohe Belastungen durch die Pandemie fördern ein ganzheitlicheres Gesundheitsbewusstsein - insbesondere das Thema "
Deka-Trendmonitoring 4. Quartal 2021