Zur Managementkompetenz von Deka Immobilien gehört, dass wir die Risiken auf Produktebene zusammen mit denen der Geschäftsfeldebene ganzheitlich managen. Dies gewährleisten wir durch ein umfassendes, vollintegriertes Management- und Risikoreporting. Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken – den sogenannten ESG-Risiken – ist konsequente Grundlage der Geschäftspolitik und der Investitionsentscheidungen für unsere Produkte.
Die vergangenen Jahre haben eindrucksvoll gezeigt, dass der Immobilienmarkt keine Einbahnstraße ist, in der die Preise immer weiter steigen, sondern dass hier auch, wie in anderen Kapitalmärkten, erhebliche Risiken lauern können. Auch ein professionelles Risikomanagementsystem kann das nicht verhindern. Es kann jedoch Chancen und Risiken der Kapitalanlage unter Berücksichtigung verschiedenster Kriterien systematisch und ganzheitlich erfassen, bewerten, sichtbar machen und auf dieser Grundlage managen.
Insbesondere im Asset-Management nimmt das Risikomanagement eine wichtige Kernfunktion ein. Es muss in der Lage sein, nicht nur vorhandene und bereits bekannte Risiken zu analysieren, sondern auch neue Risiken frühzeitig zu identifizieren und aktiv zu steuern. Das Risikomanagement erfordert somit auch stets eine vernetzte, ganzheitliche und nach vorn gerichtete Sicht. Für den Anleger bedeutet das: Das gemeinsam mit der Deka-Gruppe erstellte Rahmenwerk bietet Orientierung für einen verantwortungsbewussten Umgang mit Risiken. Was uns dabei besonders wichtig ist: Das Risikomanagement von Deka Immobilien ist bzw. war von Anfang an organisatorisch unabhängig vom Portfoliomanagement sowie den Markteinheiten An- und Verkauf und Immobilienmanagement.
Dabei verfügt Deka Immobilien über langjährige Erfahrung und Expertise mit tiefgreifenden Kenntnissen in 27 Märkten. Weiterhin schafft es Deka Immobilien durch die Fachkenntnisse der Immobilienspezialisten und das entsprechend vorhandene Branchen-Know-how, die teilweise eingeschränkte Datenlage im Immobiliensektor zu kompensieren. Somit können optimale Ergebnisse für unsere Anleger erzielt werden.
Um die Risiken auf Produktebene zusammen mit denen der Geschäftsfeldebene ganzheitlich zu managen, kommt bei Deka Immobilien ein umfassendes, vollintegriertes Management- und Risikoreporting zum Einsatz. Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken – sogenannten ESG-Risiken – ist konsequente Grundlage der Geschäftspolitik und der Investitionsentscheidungen für unsere Produkte. Diese werden jedoch aufgrund ihrer Auswirkungen stets im Kontext der übrigen Risikoarten betrachtet. Die Steuerung der Nachhaltigkeitsrisiken erfolgt durch prozessuale Maßnahmen, die im Rahmen der jeweiligen Strategien individuell für die entsprechenden Tätigkeiten getroffen werden. Während auf der Gesellschaftsebene die Risikoarten Geschäfts- und operationelles Risiko im Fokus stehen, werden für unsere Sondervermögen vor allem vier Risikoarten berücksichtigt (siehe Abbildung).
Unser bewährtes Risikomanagementsystem ermöglicht es, die Risiko-, Ergebnis- und Produktsteuerung sowohl strategisch als auch operativ vorzunehmen. Das Risikoberichtswesen beinhaltet die fortlaufende Berichterstattung über die identifizierten und bewerteten Risiken sowie die eingeleiteten Maßnahmen zur Risikobewältigung und wird – auch im Rahmen der Integration der Nachhaltigkeitsrisiken – permanent weiterentwickelt. So kann der Anleger sicher sein, dass neben gesamtwirtschaftlichen Risiken auch beispielsweise externe Einflüsse aus dem Markt oder der Regulatorik zeitnah in die Analyse mit aufgenommen und optimal berücksichtigt werden.
Ob Immobilien-Publikums- oder Spezialfonds, direkte Immobilienfonds, Dachfondslösungen oder Kreditfonds: Deka Immobilien bietet privaten und institutionellen Anlegern eine umfang- und facettenreiche Produktpalette in den Bereichen Immobilien- und Kreditfonds an.
Ein wichtiger Baustein in den relevanten Prozessen und Produkten ist dabei das ausgefeilte Risikomanagementsystem (RMS), mit dem die für die jeweiligen Anlagestrategien wesentlichen Risiken der Investmentvermögen erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können. Das RMS wird dabei als übergeordneter, formaler Rahmen verstanden, der die Regeln und Verantwortlichkeiten für alle Mitarbeitenden definiert.
Auf der einen Seite werden beim Risikomanagement von der Produktentwicklung über das Fondsmanagement bis hin zur Objektverwaltung alle relevanten Einheiten eingebunden und an den notwendigen Entscheidungen beteiligt. Diese Wertschöpfungskette begleitet das Risikocontrolling auf der anderen Seite auf allen risikorelevanten Ebenen. Um einen ausgeglichenen Diskurs zu Chancen und Risiken sicherzustellen, ist diese Einheit von den operativen Bereichen hierarchisch und funktionell unabhängig. So gewährleistet Deka Immobilien dank moderner Systeme und Modelle zur Risikoeinschätzung, die um individuelle Sicherheitsanalysen ergänzt werden, die reibungslose Steuerung der Produkte.
Eine der zentralen Herausforderungen bei der zeitgemäßen Risikomessung eines Immobilienfonds stellt die Risikoaggregation dar. Der Grund dafür ist, dass Immobilien sehr individuelle Anlagegüter sind und im Gegensatz zu etwa klassischen Wertpapieren nur schwierig quantitativ beurteilt werden können.
Um dennoch ein umfassendes Bild von sämtlichen Chancen und auch Risiken zu bekommen, nutzt Deka Immobilien eine Kombination aus quantitativen und qualitativen Elementen.
Das „Herzstück“ der Risikomessung bei Deka Immobilien ist ein quantitatives Modell in Form einer mehrstufigen Monte-Carlo-Simulation, das um qualitative Aspekte ergänzt wird.
Weiterhin nutzt die Deka Immobilien für jedes neu in die Sondervermögen anzukaufende Asset einen vergleichbaren Produktprozess, auch wenn kein Neuproduktprozess regulatorisch vorgeschrieben ist. Innerhalb dieses Prozesses werden vollumfassende quantitative Analysen mit qualitativen vereint.
Zu den Hauptaufgaben des modernen Risikocontrollings bei Deka Immobilien zählt die Methodenentwicklung für die dargestellten Risikoarten sowie deren permanente Weiterentwicklung. Daraus abgeleitet erfolgen die fortlaufende Risikoüberwachung, ein unabhängiges Reporting inklusive Stressanalysen und die Limitüberwachung.
Aufgrund der langfristigen Investitionshorizonte kommt dem Neuproduktprozess (NPP) ein entscheidender Aufgabenschwerpunkt zu. Deka Immobilien nutzt daher nicht nur den regulatorisch geforderten NPP, sondern hat darüber hinaus zur Bewertung jedes einzelnen Assets einen Produktprozess (PP) implementiert, bei dem alle beteiligten Facheinheiten interdisziplinär zusammenarbeiten. So wird sichergestellt, dass jedes Asset weit über die regulatorischen Anforderungen hinaus eine allumfassende Risikobewertung bereits im Akquisitionsprozess erhält. Innerhalb des PP/NPP werden, neben den Ergebnissen der Due Diligence, unterschiedlichste Stressszenarien der Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Ergebnisse aus der Risikomessung (zweistufige Monte-Carlo-Simulation) mit qualitativen Aspekten vereint. Dies ist ein aus unserer Sicht wesentliches Qualitätsmerkmal der Deka Immobilien, da so Chancen und Risiken für den jeweiligen Anleger in optimierter Weise betrachtet und berücksichtigt werden können.
Auch während der Haltedauer werden die fondsstrategischen Zielsetzungen regelmäßig und situationsbezogen überprüft und durch die Erkenntnisse des vergangenen Geschäftsjahres sowie die zukünftigen Entwicklungsprognosen ergänzt. So wird sichergestellt, dass ein fortlaufendes, bestmögliches Ergebnis für den Anleger erzielt werden kann.
Wirksames Risikocontrolling reicht bei Deka Immobilien bis in das Reporting hinein. Es beinhaltet für unsere institutionellen Anleger – dazu zählen beispielsweise Sparkassen, Privatbanken und Volksbanken – neben einer differenzierten Risikomessung vor allem die kritische Überprüfung und Steuerung von regulatorischen (Risiko-) Abbildungen beim Kunden sowie Portfolio-Risikosimulationen innerhalb der Portfolioselektionsverfahren. Diese maßgeschneiderten Leistungen werden individuell auf den Kunden und seine Bedürfnisse angepasst. Als zuverlässiger, erfahrener Partner im Immobiliensektor ermöglichen wir durch unser modernes Risikomanagement institutionellen Anlegern so die Handlungsfreiheit, die sie für ihr Kerngeschäft benötigen.
Für uns gehört eine verantwortungsvolle Geschäftstätigkeit mit hohem Nachhaltigkeitsanspruch innerhalb unseres Produkt- und Dienstleistungsportfolios zum Selbstverständnis und damit auch die vollumfängliche Betrachtung von Nachhaltigkeitsrisiken. Die Risikoüberwachung der nachhaltigkeitsgetriebenen Entwicklungen oder Ereignisse wird über verschiedene Strategien und Prozesse im Investmentprozess sowie während der gesamten Haltedauer der Assets sichergestellt, um deren Einfluss gering zu halten. Unterschieden wird dabei zwischen Umwelt (E – Environmental), Sozialem (S – Social) und Unternehmensführung (G – Governance) – kurz ESG.
Die Integration der ESG-Risiken in den Sondervermögen erfolgt über unterschiedliche Modelle, die von Limit-Management-Systemen über Scoring-Systeme bis hin zur Integration in die Monte-Carlo-Simulation reichen. Die Sozial- und Governance-Risiken werden mittels eines Scoring-Systems fortlaufend überwacht. Ökologische Risiken (E) werden im Rahmen der Risikomessung in physische sowie transitorische Risiken unterschieden:
Alle Risikoarten werden, wo notwendig, im Investmentprozess sowie in der laufenden Risikobetrachtung berücksichtigt. Dabei werden neben den direkten Renditerisiken auch die adversen Markt- und Klimaentwicklungen sowie die regulatorischen Veränderungen betrachtet.
Je nach Produkt kommen optimierte Risikosysteme zum Einsatz, die in Abhängigkeit von den angestrebten Zielen, vorhandenen Datenquellen und den jeweiligen Kundenbedürfnissen ausgewählt werden. Die Messung der „S“- und „G“-Risiken kann übergreifend für alle Produktreihen Anwendung finden.
Im Blickpunkt der Risikomessung für direkte Immobilienfonds stehen auf der Makroebene objektübergreifende Parameter wie Marktmieten, Wechselkurse, Zinsen, Yields, Inflation, CO2-Preisentwicklung und Klimaszenarien, die durch die volkswirtschaftliche Abteilung der DekaBank zur Verfügung gestellt werden. Sie werden im Rahmen der Monte-Carlo-Simulation durchgespielt. Darüber hinaus werden auf der Objektebene die Objekt-Cashflows auf Basis der Makrovariablen und ausgehend von der aktuellen Vermietungssituation sowie möglichen Klimarisiken berechnet. Ziel ist es, eine Vielzahl von Einzelszenarien unter Berücksichtigung von Risikoverteilungen einzubeziehen, um damit Abweichungsrisiken von der Planung abzubilden und Risikovermeidungsstrategien aufzuzeigen.
Zusätzlich werden Stresstests auf der Grundlage von Basisszenarien durchgeführt. Diese Basisszenarien betreffen Einflussfaktoren wie Leerstand, Liquidität, Mieterausfall, Liegenschaftszins oder Nutzungsdauersenkungen. Aber auch kombinierte Szenarien, bei denen gleichzeitig mehrere Risikofaktoren verändert werden, werden berechnet und finden – ebenso wie Nachhaltigkeitsrisiken – Eingang in unser Risikomodell.
Eine Besonderheit ist die Integration der physischen Risiken (siehe Abbildung), die individuell durch ein entsprechendes Klimaprognosetool standortbezogen ermittelt und bewertet werden und Eingang in die Gesamtrisikobetrachtung finden.
Für die Ermittlung der transitorischen Risiken wird dann der konkrete Energie- und CO2-Verbrauchswert der jeweiligen Immobilie ermittelt und mit einer Benchmark – z.B. dem Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) – unter Berücksichtigung von Objektmaßnahmen wie beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen verglichen. Das sich daraus ergebende „Carbon Delta“ wird entsprechend monetär als Risiko bewertet (siehe Abbildung: Transitorische Risiken). Ziel dieser Analyse ist es vor allem, die Gefahr von „Stranded Assets“, also in diesem Fall Immobilien, deren Wert durch umwelt- bzw. klimabezogene Faktoren in vergleichsweise kurzer Zeit stark sinkt, zu minimieren.
Die entsprechenden Analysen finden sowohl im Ankaufsprozess als auch während der Haltedauer statt, sodass mögliche Risiken frühzeitig identifiziert und entsprechend abgefedert werden können.
