Ausgefeiltes Risikomanagementsystem als Erfolgsgrundlage
Ganzheitliche Steuerung der Chancen und Risiken
Die vergangenen Jahre haben eindrucksvoll gezeigt, dass der Immobilienmarkt keine Einbahnstraße ist, in der die Preise immer weiter steigen, sondern dass auch wie in anderen Kapitalmärkten erhebliche Risiken lauern können. Kann ein professionelles Risikomanagementsystem so etwas verhindern? Sicher nicht. Aber es kann Chancen und Risiken der Kapitalanlage unter Berücksichtigung verschiedenster Kriterien systematisch und ganzheitlich erfassen, bewerten, sichtbar machen und auf dieser Grundlage managen.
Insbesondere im Asset Management nimmt das Risikomanagement eine wichtige Kernfunktion ein, weil es in der Lage sein muss, nicht nur vorhandene, bereits bekannte Risiken zu analysieren, sondern vielmehr auch neue Risiken frühzeitig zu identifizieren und aktiv zu steuern. Das Risikomanagement braucht somit auch stets eine vernetzte, ganzheitliche und nach vorn gerichtete Sicht. Für den Anleger bedeutet das: Das gemeinsam mit der Deka-Gruppe erstellte Rahmenwerk zur Risikokultur gibt Orientierung für einen verantwortungsbewussten Umgang mit Risiken. Was uns dabei besonders wichtig ist: Das Risikomanagement der Deka Immobilien ist seit Beginn an organisatorisch unabhängig vom Portfoliomanagement sowie den Markteinheiten An- und Verkauf und Immobilienmanagement angesiedelt.
Dabei verfügt die Deka Immobilien über eine langjährige Erfahrung und Expertise mit tiefgreifenden Kenntnissen in 27 Märkten. Weiterhin schafft es die Deka Immobilien durch die Fachkenntnisse der Immobilienspezialisten und das entsprechend vorhandene Branchen-Know-how, die teilweise eingeschränkte Datenlage im Immobiliensektor zu kompensieren. Somit können optimale Ergebnisse für unsere Anleger erzielt werden.
Alle Risiken ganzheitlich im Blick
Um die Risiken auf Produktebene zusammen mit denen der Geschäftsfeldebene ganzheitlich zu managen, kommt bei Deka Immobilien ein umfassendes, vollintegriertes Management- und Risikoreporting zum Einsatz. Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken – sogenannten ESG-Risiken – ist konsequente Grundlage der Geschäftspolitik und der Investitionsentscheidungen für unsere Produkte. Diese werden jedoch aufgrund ihrer Auswirkungen stets im Kontext der übrigen Risikoarten gesehen. Die Steuerung der Nachhaltigkeitsrisiken erfolgt durch prozessuale Maßnahmen, die im Rahmen der jeweiligen Strategien individuell für die jeweiligen Tätigkeiten getroffen werden. Während auf der Gesellschaftsebene die Risikoarten Geschäfts- und operationelles Risiko im Fokus stehen, werden für unsere Sondervermögen vor allem vier Risikoarten berücksichtigt (siehe Abbildung).
Dieses bewährte Risikomanagementsystem ermöglicht es, die Risiko-, Ergebnis- und Produktsteuerung sowohl strategisch als auch operativ vorzunehmen.
Das Risikoberichtswesen beinhaltet die fortlaufende Berichterstattung über die identifizierten und bewerteten Risiken sowie die eingeleiteten Maßnahmen zur Risikobewältigung und wird - auch im Rahmen der Integration der Nachhaltigkeitsrisiken - permanent weiterentwickelt. So kann der Anleger sicher sein, dass neben gesamtwirtschaftlichen Risiken auch beispielsweise externe Einflüsse aus dem Markt oder der Regulatorik zeitnah in die Analyse mit aufgenommen und optimal berücksichtigt werden.
Relevante Fondsrisiken fortlaufend identifizieren, messen und steuern.
Ob Immobilien-Publikums- oder Spezialfonds, direkte Immobilienfonds, Dachfondslösungen oder Kreditfonds: Deka Immobilien bietet privaten und institutionellen Anlegern eine umfang- und facettenreiche Produktpalette im Bereich Immobilien- und Kreditfonds an.
Ein wichtiger Baustein in den relevanten Prozessen und Produkten ist dabei das ausgefeilte Risikomanagementsystem (RMS), mit dem die für die jeweiligen Anlagestrategien wesentlichen Risiken der Investmentvermögen erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können. Das RMS wird dabei als übergeordneter, formaler Rahmen verstanden, der die Regeln und Verantwortlichkeiten für alle Mitarbeiter definiert.
Umfassend: Unsere Risikomanager sind immer da
Auf der einen Seite werden beim Risikomanagement von der Produktentwicklung über das Fondsmanagement bis hin zur Objektverwaltung alle relevanten Einheiten eingebunden und an den notwendigen Entscheidungen beteiligt. Diese Wertschöpfungskette begleitet das Risikocontrolling auf der anderen Seite auf allen risikorelevanten Ebenen. Um einen ausgeglichenen Diskurs von Chancen und Risiken sicherzustellen, ist diese Einheit von den operativen Bereichen hierarchisch und funktionell unabhängig. So gewährleistet Deka Immobilien dank moderner Systeme und Modelle zur Risikoeinschätzung, die um individuelle Sicherheitsanalysen ergänzt werden, die reibungslose Steuerung der Produkte.
Risikomanagement in allen Bereichen der Wertschöpfungskette
Risikomanagement und -controlling der Fonds in der Praxis
Risikomanagement bei Deka Immobilien
Eine der zentralen Herausforderungen bei der zeitgemäßen Risikomessung eines Immobilienfonds stellt die Risikoaggregation dar. Der Grund hierfür ist, dass Immobilien sehr individuelle Anlagegüter sind und im Gegensatz zu etwa klassischen Wertpapieren nur schwierig quantitativ beurteilt werden können.
Um dennoch ein umfassendes Bild über sämtliche Chancen als auch Risiken zu bekommen, nutzt Deka Immobilien eine Kombination aus quantitativen und qualitativen Elementen.
Das „Herzstück“ der Risikomessung bei Deka Immobilien ist ein quantitatives Modell in der Form einer mehrstufigen ➥ Monte-Carlo-Simulation, das um qualitative Aspekte ergänzt wird.
Weiterhin nutzt die Deka Immobilien für jedes neu in die Sondervermögen anzukaufende Asset, auch wenn kein Neuproduktprozess regulatorisch vorgeschrieben ist, dennoch einen vergleichbaren Produktprozess. Innerhalb dieses Prozesses werden vollumfassende quantitative Analysen mit qualitativen vereint.
Risikocontrolling bei Deka Immobilien
Zu den Hauptaufgaben des modernen Risikocontrollings bei Deka Immobilien zählt die Methodenentwicklung für die dargestellten Risikoarten sowie deren permanente Weiterentwicklung. Daraus abgeleitet erfolgt die fortlaufende Risikoüberwachung, ein unabhängiges Reporting inklusive Stressanalysen und die Limitüberwachung.
Aufgrund der langfristigen Investitionshorizonte kommt dem Neuproduktprozess (NPP) ein entscheidender Aufgabenschwerpunkt zu. Deka Immobilien nutzt daher nicht nur den regulatorisch geforderten NPP, sondern hat darüber hinaus zur Bewertung jedes einzelnen Assets einen Produktprozess (PP) implementiert, bei dem alle beteiligten Facheinheiten interdisziplinär zusammenarbeiten. So wird sichergestellt, dass jedes Asset weit über die regulatorischen Anforderungen hinaus, eine allumfassende Risikobewertung bereits im Akquisitionsprozess erhält. Innerhalb des PP/NPP werden, neben den Ergebnissen der Due Diligence, unterschiedlichste Stressszenarien der Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Ergebnisse aus der Risikomessung (zweistufige Monte-Carlo-Simulation) mit qualitativen Aspekten vereint. Dies ist ein aus unserer Sicht wesentliches Qualitätsmerkmal der Deka Immobilien, da so Chancen und Risiken für den jeweiligen Anleger in optimierter Weise betrachtet und berücksichtigt werden können.
Auch während der Haltedauer werden die fondsstrategischen Zielsetzungen regelmäßig und situationsbezogen überprüft und durch die Erkenntnisse des vergangenen Geschäftsjahres sowie die zukünftigen Entwicklungsprognosen ergänzt. So wird sichergestellt, dass ein fortlaufendes, bestmögliches Ergebnis für den Anleger erzielt werden kann.
Maßgeschneiderte Leistungen
Wirksames Risikocontrolling reicht bei der Deka Immobilien bis in das Reporting hinein und beinhaltet für unsere institutionellen Anleger - dazu zählen beispielsweise Sparkassen, Privatbanken und Volksbanken - neben einer differenzierten Risikomessung vor allem die kritische Überprüfung und Steuerung von regulatorischen (Risiko)-Abbildungen beim Kunden sowie Portfolio-Risikosimulationen innerhalb der Portfolioselektionsverfahren. Diese maßgeschneiderten Leistungen werden individuell auf den Kunden und seine Bedürfnisse angepasst. Als zuverlässiger, erfahrener Partner im Immobiliensektor ermöglichen wir durch unser modernes Risikomanagement institutionellen Anlegern so die Handlungsfreiheit, die sie für ihr Kerngeschäft benötigen.
Als erfahrener Immobilienspezialist verfügen wir über fundiertes Wissen und umfassende Managementkompetenz für die unterschiedlichen Märkte sowie Investmentzyklen. Diese Expertise wird stetig weiterentwickelt. So bringt sich Deka Immobilien beispielsweise aktiv in aktuelle Entwicklungen und Diskussionen ein, angefangen bei der Teilnahme an Verbänden wie u.a. BVI und ZIA, bis hin zur Beteiligung an Forschung und Lehre.
Integration von Nachhaltigkeitsrisiken
Für uns als Deka Immobilien gehört eine verantwortungsvolle Geschäftstätigkeit mit hohem Nachhaltigkeitsanspruch innerhalb unseres Produkt- und Dienstleistungsportfolios zum Selbstverständnis und damit die vollumfängliche Betrachtung von Nachhaltigkeitsrisiken. Die Risikoüberwachung der nachhaltigkeitsgetriebenen Entwicklungen oder Ereignisse wird über verschiedene Strategien und Prozesse im Investmentprozess sowie während der gesamten Haltedauer der Assets sichergestellt, um deren Einfluss gering zu halten. Unterschieden wird dabei zwischen Umwelt (E - Environmental), Soziales (S - Social) und Unternehmensführung (G - Governance) – kurz ESG.
Die Integration der ESG-Risiken in den Sondervermögen erfolgt über unterschiedliche Modelle, die von Limitmanagement-Systemen, über Scoring-Systeme bis hin zur Integration in die Monte-Carlo-Simulation reichen. Die Sozial- und Governance-Risiken werden mittels eines Scoring-Systems fortlaufend überwacht. Ökologische Risiken (E) werden im Rahmen der Risikomessung in physische sowie transitorische Risiken unterschieden:
- Die physischen Risiken haben einen direkten Einfluss auf die Immobilie und entstehen durch die physischen Folgen der Auswirkungen des Klimawandels, etwa dem steigenden Meeresspiegel. Diese Risikoart kann akut oder durch langfristige Veränderungsprozesse auftreten.
- Transitorische Risiken im ökologischen Bereich entstehen u.a. im Zusammenhang mit der Umstellung auf eine kohlenstoffarme Wirtschaft vor allem durch regulatorische Eingriffe. Diese können z.B. zu einer Verteuerung oder Verknappung fossiler Energieträger führen, z.B. der CO2-Bepreisung, aber auch durch Betriebsverbote bei Überschreiten von bestimmten CO2- oder Energie-Verbräuchen entstehen.
Alle Risikoarten werden, wo notwendig, im Investmentprozess sowie in der laufenden Risikobetrachtung berücksichtigt. Dabei werden neben den direkten Renditerisiken auch die adversen Markt- und Klimaentwicklungen sowie die regulatorischen Veränderungen betrachtet.
Je nach Produkt kommen optimierte Risikosysteme zum Einsatz, die in Abhängigkeit von den angestrebten Zielen, vorhandenen Datenquellen und den jeweiligen Kundenbedürfnissen ausgewählt werden. Die Messung der „S“- und „G“-Risiken kann übergreifend für alle Produktreihen Anwendung finden.
ESG Risiken
Risikomanagement bei verschiedenen Produktkategorien
Immobilienfonds
Im Blickpunkt bei der Risikomessung der direkten Immobilienfonds stehen auf der Makroebene objektübergreifende Parameter wie Marktmieten, Wechselkurse, Zinsen, Yields, Inflation, CO2-Preisentwicklung und Klimaszenarien, welche durch die volkswirtschafliche Abteilung der DekaBank zur Verfügung gestellt werden. Sie werden im Rahmen der Monte-Carlo-Simulation simuliert. Darüber hinaus werden auf der Objektebene die Objekt-Cash-Flows auf Basis der Makrovariablen und ausgehend von der aktuellen Vermietungssituation sowie möglicher Klimarisiken berechnet. Ziel ist es, eine Vielzahl von Einzelszenarien unter Berücksichtigung von Risikoverteilungen einzubeziehen, um damit Abweichungsrisiken von der Planung abzubilden und Risikovermeidungsstrategien aufzuzeigen.
Zusätzlich werden Stresstests auf der Grundlage von Basisszenarien durchgeführt. Diese Basisszenarien betreffen Einflussfaktoren wie Leerstand, Liquidität, Mieterausfall, Liegenschaftszins oder Nutzungsdauersenkungen. Aber auch kombinierte Szenarien, bei denen gleichzeitig mehrere Risikofaktoren verändert werden, werden berechnet und finden – ebenso wie Nachhaltigkeitsrisiken - Eingang in unser Risikomodell.
Eine Besonderheit ist die Integration der physischen Risiken (siehe Abbildung), die individuell durch ein entsprechendes Klimaprognosetool standortbezogen ermittelt und bewertet werden und Eingang in die Gesamtrisikobetrachtung finden.
Physische Risiken: Simulation von Schadenszuständen durch Kimawandel
Für die Ermittlung der transitorischen Risiken wird dann der konkrete Energie- und CO2-Verbrauchswert der jeweiligen Immobilie ermittelt und mit einer Benchmark – zum Beispiel Pfad des Carbon Risk Real Estate Monitors (CRREM) – unter Berücksichtigung von Objektmaßnahmen wie beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen verglichen. Das sich hieraus ergebende „Carbon Delta“ wird entsprechend monetär als Risiko bewertet (siehe Abbildung: Transitorische Risiken). Ziel dieser Analyse ist es vor allem, die Gefahr von „Stranded Assets“, also in diesem Fall Immobilien, deren Wert durch umwelt- bzw. klimabezogene Faktoren in vergleichsweise kurzer Zeit stark sinkt, zu minimieren.
Die entsprechenden Analysen finden sowohl im Ankaufsprozess als auch während der Haltedauer statt, sodass mögliche Risiken frühzeitig identifiziert und entsprechend abgefedert werden können.
Transitorische Risiken
Immobilien-Dachfonds
Bei den Dachfonds-Produkten, die in Deka-eigene Zielfonds investieren, bauen wir auf das Risikomodell der direkten Immobilienfonds auf und analysieren die Daten auf aggregierter Dachfondsebene.
Beim Datenaustausch mit anderen Kapitalverwaltungsgesellschaften setzen wir auf Branchenstandards (BVI-Immobilien-Dachfonds-Reporting) und bringen uns in die Weiterentwicklung dieser Standards aktiv ein. Die von den externen Fondsanbietern zugelieferten Daten werden dann in ein für unser Simulationsmodell kompatibles Datenformat überführt und gleichartig zu den direkten Immobilienfonds berücksichtigt. Bei der Integration von Nachhaltigkeitsrisiken stellt die Datenbasis noch eine Herausforderung für die gesamte Branche dar, sodass wir hierfür zusätzlich eigens entwickelte Scoringmodelle einsetzen.
Kreditfonds
Die Struktur der Kreditfonds unterscheidet sich deutlich von anderen Produkttypen unseres Geschäftsfeldes. Die Kreditfonds finanzieren eine breite Palette von Assets bzw. Projekten. Darunter fallen z.B. Immobilien, Infrastrukturprojekte (wie Windparks) sowie Flugzeuge und Schiffe.
Im Bereich Kreditinvestments ist das Adressenrisiko besonders schwerwiegend, schließlich kann sich eine Verschlechterung der Bonität oder der Ausfall des Kreditnehmers negativ auf die Kreditfonds auswirken. Daher werden im Risikomanagement dieser Produkte in erster Linie die Ratings der Engagements überwacht, sowie auf geeignete Sicherheiten geachtet, um ein umfassendes Urteil über die Bonität des jeweiligen Kreditnehmers und dessen zukünftige Entwicklung zu ermöglichen. Darüber hinaus werden die Kreditengagements auf Anzeichen für eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse sowie der Werthaltigkeit der gestellten Sicherheiten anhand von verschiedenen Frühwarnindikatoren überwacht.
Grundlage dafür ist das umfassende Know-how, das Deka Immobilien im Kreditmarktfolgebereich gesammelt hat. Um den Einfluss der Adressenrisiken auf die Kreditfonds gut einschätzen zu können, werden im Rahmen der Risikoüberwachung verschiedene Szenarien unterstellt, die von Ratingverschlechterungen über alle Kredite bis zum Ausfall einzelner Darlehen reichen.
Neben dem Adressenrisiko spielt bei den Kreditfonds auch das Marktpreisrisiko eine große Rolle. Dabei unterliegen die Kredite sowohl dem Devisen- als auch dem Zins- und Spreadrisiko. Die Devisen- und Zinsrisiken können auf Fondsebene anhand von Derivategeschäften abgesichert werden, die in die Risikomessung ebenfalls einfließen. Darüber hinaus werden im Risikomanagementsystem verschiedene Stressszenarien für eine mögliche Entwicklung der Marktpreisrisiken durchgeführt und laufend an den Stressphasen am Kapitalmarkt angepasst.
Ein weiteres Risiko ergibt sich aus den kreditvertraglich vereinbarten Nebenabreden, die teilweise einseitig seitens des Kreditnehmers gezogen werden können (z.B. Kündigung des Kreditvertrags durch den Kreditnehmer). Diesem Risiko wird bereits bei der Bewertung der Kreditengagements entgegengewirkt, in dem die kreditvertraglich vereinbarten Nebenabreden mitbewertet werden. Dabei werden anhand einer Monte-Carlo-Simulation die Kapitalmarktparameter, wie Zinsen und Spreads, in der Zukunft simuliert sowie mögliche Ratingveränderungen der Kredite anhand einer Migrationsmatrix unterstellt.
Risikobetrachtung bei Kreditfonds
Analog den Immobilien-Dachfonds wird bei der Überwachung der Nachhaltigkeitsrisiken ein eigens entwickeltes Scoringmodell angesetzt, das die Besonderheiten der finanzierten Assets berücksichtigt. Bei Immobilienfinanzierungen werden die physischen und transitorischen Risiken ähnlich wie bei den Immobilienfonds gemessen. Im Infrastrukturbereich wird der Fokus auf Finanzierungen von erneuerbaren Energien gelegt. Bei den Schiffen und Flugzeugen wird auf die Erfüllung neuerster technischen Standards geachtet. Darüber hinaus wird die Risikomessung je nach Finanzierungsart durch Limits unterstützt.